新潟司商事のblog

私たち新潟司商事(株)は、1968年に生まれた新潟市中央区の歴史ある不動産会社です。 不動産物件の紹介を中心に、役立つ不動産情報や日々のぼやきなどお伝えします!

2015年01月

民法改正でどうなる!研修会



今日は新潟テルサで宅建協会の研修会がありました

IMG_1500


主に今年3月ごろに提出される民法改正案をもとに

改正されたら不動産取引はどう変わるのか、というお話でした



それと危険ドラッグについての説明が県職員の方からあり

危険ドラッグの販売店舗を提供したりしないように

見つけたら報告するように などの協定書が結ばれたことの報告がありました

年々、新潟でも増えているようで

平成26年は前年の倍になっているので 問題視されています

新潟県として条例を強化するとのことでした



民法改正についてはなかなかヘビーな内容でしたが

法案自体は今年の7月くらいに通過し

施工はそれでも3年後くらいになるかもしれない、ということでした


「なーんだ!まだ3年もある」

とか一瞬思いましたが、どうやら話を聞いていると

「3年で準備が整うのか・・・」

という気にもなるくらい、結構な変化があると思いました




日本の法律はいわゆるローマ法=大陸法というものが根幹にあるのですが

国際社会は英米法が主流になっているため

日本が国際社会と渡り合っていくためにも

英米法がベースになっていくという大きな転換点になるかもしれません

日本の文化でもある「みんなで均衡をホンワカ保とう」みたいな

「一般常識で察しましょう」みたいな

それを改正しよう、というのですから

とても大きいと思います


アメリカのような訴訟国家になってしまうかも



200条以上が改正されるので

水面下での準備がとっても大変なことになります




今年4月から「宅地建物取引士」に名称変更になりますが

士業になる以上 法改正は熟知しなければならないし

勉強しないと取り残されちゃいますね・・・



気合、入れなおします!


本日はこの辺で~φ(.. )

ナナメカット建物の不思議③



実は当社の隣の隣のビルさんも典型的なナナメカット建物でした( ・Д・)

IMG_1498 (480x640)

ワタナベは若干の高所恐怖症なので
(あしがスースーするんですよね・・・)

このナナメになっているベランダに降り立つのはたぶん無理でしょう・・・

結構、怖いとおもいます苦笑

ナナメの角度も結構ざっくりきてますね('д` ;)


その奥の方にある右側の建物も さりげなくナナメカットしてますね

IMG_1499 (480x640)


手前のシネモールビルはまっすぐなビルになっているし

当社ビルのプリオール万代もまっすぐなビルです

同じ並びにあるのに、です



今までのナナメカットの不思議①②では

「高さ(都市計画法の規制等)」「建ぺい率」「容積率」などなどの要因をあげましたが

同じエリアにあるのに、ナナメになっている建物とそうじゃない建物があると

「あれれ~?(コナン風)」

ってなりますよね




この違いには「前面道路の幅員」が大きく関わります

どういうことを言っているかと言いますと

建物に接している道路の幅が狭いと、
容積率の制限や高さ制限をより厳しくするルールがあるのです



接している道路が狭いと どういうリスクがあるか考えてみると

①救急車や消防車が通れない幅だと大勢の人が巻き込まれた火事の場合、リスクが高い

②倒壊したら他の建物まで被害に巻き込まれる確率が高い

などがあります



先ほどの写真を見てみると

シネモールビルはそもそも高さが隣のビルより低いですし角地に建っています

角地=接している道路が2方向ある

ということになりますね 


そうなると先ほどあげた①②のリスクが若干減るわけです

なので規制が厳しくはならないということです




当社のプリオール万代も同様です

当社のビルは角地にあり

さらに国道で片側2車線以上の幅員の広い道路に面しています

ですから、先ほどの写真のビルと同じ並びにあるのに

当ビルはナナメカットせずにビルができているのです



ちなみに付け加えますと 

「北側斜線制限」や「日陰制限」なんていうルールもありまして

あまりにもお日様が当たらないエリアができてしまうとマズイので

一番日が短い「冬至の日」を基準に不公平にならないように制限があったり

隣地斜線制限のように

隣から何メートル離れないとだめよ~という制限もあります


(ナナメカットには直接影響しない部分かもしれませんが)




そんなこんなでナナメカット建物の不思議が多少は解明されたかな?と思います

ワタナベは最近こういうのがおもしろく思えてきめました・・・

不思議な建物を見つけたらぜひご一報を笑


本日はこの辺で~φ(.. )





閑話休題Ⅱ



世の中いろんな人がいるもんだとはよく言いますけれども・・・

narasawa

なんとなく不自然なのわかると思いますが

右のところは「空」とか「満」が書いてある札(看板)が備わっていました

まぁまぁ大きいです A5サイズくらいでしょうか


なぜか盗まれるんです・・・

周辺に落ちているかと思いきや そうではない様子

1回だけじゃないんですよ~

何回も作り直しているのですが なぜかなくなっちゃうんです

もちろん風で飛ばされることなんてありえないですし

持ち去ったとしか考えられないです



・・・謎!!

「空」「満」しか書いていないプラスチック板ですよ??





子供のいたずらかもしれないですが

なんとも言えぬ気持ちになるのでやめましょうね(苦笑)



本日はこの辺で~φ(.. )

ナナメカット建物の不思議②


いきなりですがクイズです

下記の図をみてください~

kennpeiritu

A~Cの建ぺい率は何パーセントか??という内容です

建ぺい率は、建物の敷地面積÷土地の面積 ですので

要するに内側の枠に囲まれている面積が全体(外枠)の何割くらいを占めているかということです


この図は建物と土地を真上から見た図と思えばわかりやすいですね



Aが一番小さく Cが一番大きいのはわかります

Aが50%くらいかな…とか考え始めていると

ぜ~んぜん違いますからびっくりしちゃいますよ笑







正解は

A・・・36% B・・・49% C・・・64%

です

見た目より小さい!!と思いませんか?




住宅地は大体この建ぺい率が「60%」程度に指定されている地域が多いです

いわゆる高級住宅街などになると「40%」なんていうところもありますし

逆に商業地域になると「80%」くらいが一般的です




同じように「容積率」も商業地域は高く 住宅街は低くなります

容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積÷土地面積になるので

高層ビルになればなるほど 400%とか800%とか 割合が大きくなります

東京の丸の内あたりは1300%(!!)という容積率が指定されているようです
(新潟にはそんなところありません…)

東京に比べると規模がミニマムですが・・・↓

マンション司

このマンションは隣とかなりぴったり建ってますので

明らかに建ぺい率は高いですね!

こちらは「東中通」に面していて もちろん商業地域になっています




せっかくだから土地めいっぱいに建物を建てたいのが普通です

土地だってタダじゃないんだから、そりゃそうですよね

でもこんな風にビタっと隣り合わせだと・・・どうでしょう?


「プライバシーが!」というのもありますし

「日当たりが悪い」というのも一理あり

何より怖いのが

「火事や地震などの災害で大変なことになる」ということです

火が移って大火事になってしまいます

ドミノ状に建物が倒壊してしまうかもしれません


何が言いたいのかと言いますと

建ぺい率が低いところには 土地いっぱいに大きな建物を建てることができないということです

同じく容積率が低いところには 土地いっぱいに高い建物を建てることができないということです



ピーンときましたね!

高さ目いっぱいに建ててみたら容積率オーバーしちゃうんで

えいやーでナナメにカットしちゃってるわけです


もちろんえいやーなんてそんな適当に設計していないですけど笑

計算しつくされたうえでの”えいやー”です



ふぅ・・・

でもまだこれだけじゃ「ナナメカットの不思議」は解決しないんです・・・

それはまた次回!!


本日はこの辺で~φ(.. )

閑話休題Ⅰ



万代の老舗ラーメン店『ラーメンみなみ』さん

野菜みそラーメンが有名ですが

よくお昼に食べに行きます


昔 ワタナベが万代のヤマハに通っていた時代も

帰りに食べたりしてました


最近、でもないですけど 今は隣に松屋があり

平日のお昼時、あの辺一帯はサラリーマン(オヤジたち)で賑わってます


そして今更気づいたのです・・・

みなみ1968

当社と同じ創業年だったということを!!

マジか!と思いました

1968年の何月かまではわかりませんが

今時、なかなか47年も続けている店や会社もないので

なんとなく親近感を覚えました

看板おばあちゃんがこのお店にはいらっしゃるのですが

創業が同じということはもしかしたらワタナベのじい&ばあちゃんと同い年くらいかも

すごく元気なんで いつまでがんばって営業してほしいですね




マジメな不動産知識についてはまた次回・・・
(書くのに結構労力がいるので逃げている苦笑)


本日はこの辺で~φ(.. )

ナナメカット建物の不思議①

coneominiumu

建物の上のほうが斜めにカットされているビルなど見たことあると思います

ナナメにすればだんだん上層階は細くなるわけで

マンションにしてみれば 戸数が減るし、フロアの面積は狭くなるし

工事費を同じだけかけていて 土地の値段だって変わらないのに

わざわざカットするメリットなんてありません

「これがハイセンスなのだよ」

・・・と言われてしまえばそうなのかもしれないっすが



kinrin

NEXT21の形はさておき

三越やその後方の高層マンションのように

まっすぐストーンと建てるのが一般的ですよね

ナナメになる理由はもちろんあります

ただワタナベは説明ベタな上に

原因が”1つではない”ので理解が難しいのです




要因の一つ それが「高さ」です

そもそも、ですが

もしもお子様にこんな風に聞かれたらどうしますか?


「東京には50階建てとかすごく高いビルがたくさんあるのに

なんで新潟にはないの~~?」




なんとなく皆様もご察しの通り

高いビルをどこでも建てていいわけではないのです

そして無限に上へ上へと建てていいわけないのです


すべての土地は都市計画法などの法律によって区分されています

例えば都市計画法では「市街化地域」という市街化を活性化するエリアがあり

その中でも第1種中高層住居専用地域など12種の用途地域に分かれています
(例外もありますが)



2階建のマイホームのとなりに

30階建の朱鷺メッセみたいなのが建ったら困りますよね!!

みんなが勝手に建てたい場所にどんどん高層建物を建てたら

どんなことになっちゃうのか


山の上に建てたり

となりの建物とぴったりくっつけて建てたり

あるいはバベルの塔じゃないですけど100階建てに挑戦!とかやりたがる人が出てくるかも・・・


倒壊したりしたらとんでもない被害です

日当たりの問題だってあります

みんなが勝手なことして問題にならないように規制が敷かれているわけです



ナナメになっているビルは

「この場所で、これ以上の高さでは建てられないギリギリの高さ」で建てられているがために

更なるほかの規制を受けて

ナナメにカットされちゃっているんですね~~



その”更なるほかの規制”については

次回にお伝えします


本日はこの辺で~φ(.. )



実は102号室も空いてるのです。<コンドミニアム新潟>



「コンドミニアム新潟」の102号室も絶賛入居者募集中です

こちらは住居ではありません

事務所用(倉庫でもOK)にできております


coneominiumu

102号室は、左手に見える調剤薬局さんの後ろになるのですが

7坪という小さめのスペースになります

1Fentrance

入口はこんなかんじ

メールボックスが並んでいてまっすぐ進むと一番手前に102号室があります

すみません この日雨が降っていてすごく暗くてですね

写真が真っ黒になって使い物にならなくて

室内の写真はありません・・・

今度再チャレンジします苦笑


設備としては

室内には流し場があるのみですので

トイレは外に出ていただき共同
になります

お風呂やシャワーなどの住居用の設備はありません


お家賃はリーズナブルな!3万円です

狭いとはいえ、立地面でメリットのある方は多いかもしれません


倉庫としても使えます 

1坪=だいたい畳2枚分くらいなので

14~15帖くらいあると思ってください


リビング感覚だとそれなりに広く思えますが

・・・どうでしょう!


ご検討ください~(・∀・)つ

ハトマークサイト&レインズにて情報掲載中↓
http://www.hatomarksite.com/search/zentaku/bukken/5750232926/


本日はこの辺で~φ(.. )

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