新潟司商事のblog

私たち新潟司商事(株)は、1968年に生まれた新潟市中央区の歴史ある不動産会社です。 不動産物件の紹介を中心に、役立つ不動産情報や日々のぼやきなどお伝えします!

2015年02月

金持ち父さん~を読んで



今更感たっぷりで恐縮ですが

金持ちになるためのバイブル(?)的なビジネス書

「金持ち父さん 貧乏父さん」を読んでみました


金持ち父さん貧乏父さん
ロバート キヨサキ
筑摩書房
2000-11-09



著者が幼少期に出会った二人のお父さん

一人は実父(こっちが貧乏父さん)、もう一人が友達のお父さん(金持ち父さん)

から学んだお金についての実用書といったところです

実父は公務員、友達のお父さんは実業家です

公務員のほうが”貧乏父さん”であるのがミソですね~



全世界で3000万部?日本でも300万部?それくらい読まれている本ですので

さすが内容盛りだくさんでした



不動産についての話が大変多く書かれているので

著者は不動産業者では全くないのですが

業者には耳の痛い話もありましたし、なるほどという方策もありました



著者が強く名言しているのですが

本物の金持ちは知っているのだそうです↓

『利益は売るときに出るものではない。買うときに得るものだ。』




”安く買って高く売る”という図式には変わりないのですが

ココを勘違いして不動産や株などの資産を購入すると一生中途半端な貧乏だよ~ということでした

先を見通す力を養うのは当たり前ですが

それ以外にもやり方ひとつで大きな利益のスパイラルを生むことができるのです
(簡潔に説明できないので詳しくは読んでください(笑))


また「マイホームは資産ではない」とも明言しています

車が買った時よりも価値がつくことはほぼないのと同じように

マイホームを持ったその土地や建物のために多額のローンを一生背負うのは

大きな勘違いだと明言しています


お金を銀行から借りずに、貯金ゼロで土地を購入するという

若干胡散臭い風に見える方法ですが…

これはこれで法違反でもないし、賢いやり方なのだなと率直に思いました




何度か読み直してみないと実践できないような気もしますが

とても参考になりました



ある程度有名な本はさっさと読んでしまわないと、ですね(-_-;)




本日はこの辺で~φ(.. )




まだまだだね


アニメ 某王子様の名セリフですが

…若干古いですか(-_-;)



というのも

以前「不動産業者の老舗度合は名刺一つでわかるよ~」という

ちょっとしたマメ知識をお伝えしました↓

http://n-tukasa1968.blog.jp/archives/12756448.html


老舗≒信頼度

とは一概に言えませんが、今どう頑張っても変えることのできない「証し」ではありますし

手前味噌ではありますが、ワタナベは誇りに思っています



そうそう、ラーメンみなみさんも同じ創業ですね、って話もしました↓

http://n-tukasa1968.blog.jp/archives/21424508.html



でもこの前、ある賃貸物件で誰もが知っている法人団体さんが入居申し込みをされまして

申込書に「創業年」を記入する欄があったのですが





”西暦900年ごろ”




とあって シュールすぎて笑いました

そうですよね~そりゃあまだまだ上には上がいくらでもいますよ


がんばろう~とまた思いました!



本日はこの辺で~φ(.. )






キーボックスを設置


賃貸物件の鍵管理は当然、不動産業者が行います

今はいろんな鍵の形があって

一般的なシリンダーキーもありますし、ディンプルキー(鍵に穴がぼこぼこ開いているタイプ)や

それからカードキーもあります



以前ブログでも掲載しましたが、当社はカードキーを主流としています

http://n-tukasa1968.blog.jp/archives/14490000.html

防犯性が高く、国家機関が使っているのがこのタイプのカードキーだといわれています



それはさておき

鍵管理は大事な業務ですが

業者間で賃貸物件の案内などがあるとき

当社まで鍵をいちいち借りに来るのは面倒です

例えば西区の業者さんが当社管理の西区「メゾントーラス」を案内する場合

当社(万代)まで来て、また西区に戻って案内し、さらにその後返しに行かなければなりません



面倒=物件紹介したくなくなる

という紹介側(業者さん)の心理的なペナルティがあるのは否めません

よっぽどお客様から名指しされた物件だったら話は別ですどね

進んでご紹介しよう!とは思えなくなるかもしれません




そこで!

最近では安全性の高い「キーボックス」を使う業者も多くなってきました

当社もやってみよう!ということで

試験的に一部の物件に取り付けてみました!


使ったのはこちら↓
大幅値引き【ノムラテック】小型でも収納力抜群のキーボックス【キーストックハンディ】【N-1265-1266】


得意のネット通販でお安く購入いたしました

で こんなかんじで早速取り付けてみました

NCM_0170

ダイヤル番号はこちらから都度お知らせとし、現地の賃貸物件に設置するようにしています


これならば非常に便利ですね!

業者の皆様には是非とも積極的にご案内してほしいものです(←人頼み…)



”新しいやり方も取り入れつつ、でも流行りに流されすぎず”

を肝に銘じてやっていきたいですね



本日はこの辺で~φ(.. )

投資でよくきく「利回り」騙されないようにしましょう



「表面利回り●.●%」なんてよく聞きませんか

不動産投資とか株とかにご興味のある方はよくわかると思います

最近ではNISAなどの影響で気軽に株投資もできますし

不動産投資もそれ専用の業者なんかも続々と出てきているので

耳にする機会も多いですね

こんな風に新聞の折り込みチラシで毎週金曜日に物件情報が出ますが↓
(とけん情報の他にも日報のハウソクとかもありますね)

IMG_1513 (480x640)

老眼の方には見る気も失せる(笑)

極小文字でギッシリ記載されています

目につくのは「総額」や「立地」の部分ばかりですが

こうした一般向けチラシにも「投資物件」はあります



目を凝らしてみると何やら重要な事項がたくさん記載されていますが

こと投資物件に目を向けると お得感を出したイメージで

「年利回り10%!」とか書いてありますね





一般的に利回りが何パーセントでお得感があるかというのは

世間的にはいろいろ言われていますが8%~は優良っぽい扱いをされています

でも正直、それは「人それぞれ」としか言いようがないのです


数字だけを追って

「●%以上だから買おう!」という安易な考えは気を付けたほうがいいですね




利回りの表記はいろいろとあります

そもそも利回りというのは「年間家賃収入が売買価格の何パーセントか」ということです

なので計算方法は簡単ですね

例えば中央区沼垂にある、1戸家賃が5万円の住戸が12戸入っている「ハイツなべ」を所有していた場合、

満室が1年続くと年間720万円の収入があります

この物件を7000万円で購入したら 利回りは約10%になるわけです

このまま10年経てば合計で7200万円の収入となりますので

11年目以降は毎年720万円の家賃収入がすべて自分の財産になるわけです



もしも1億円で購入したら利回りは7%に下がりますから

14年後にはすべてペイできることになるわけです


さきほどワタナベが言った「何%がいいかはひとそれぞれ」というのはココです

10年か14年かで”たった4年”なのか”4年も”なのか

これはわからないものですよね




ここまで説明して利回り表記の欠点が見えてきた方は大変鋭いですね

先ほどの話でみてみるとまず

「1年間ずっと満室で」という条件がまったく保証されないというのは大きいですよね

いつ入居者がいなくなるか、そうでなくとも建物は劣化したりするので

ず~と満室なんてかなりありえないことですよね


あとは経済情勢の影響も大きく関係しています

「中央区沼垂」がこのままずっと同じ地価なわけありません

上がったり下がったりするかもしれません

上がればそれは万々歳なのですが 多くの土地は下降していくばかりです



さらに、です

メンテナンスのお金というのは基本的に持ち主の管理義務の一つですから

外壁がはがれたり 排水管が壊れたり さまざまな工事が必要になるかもしれません

こういった工事はご想像の通り、何十万、何百万と平気でします



広告に出ている利回りには

「表面利回り」とか「満室時利回り」とか書いてあるのは

「確実に何%と保証するわけではない」という意味が込められていることをご注意いただきたいですね




不動産投資もやはり株に似たところがあり

いつ、どこが流行るとかそういったことは誰も予想しえません



当社もHP等には掲載できませんが投資用不動産なども取り扱っています

ご相談はできますので、表向きの甘い言葉に騙されずに

ゆっくりじっくり決めていただきたいですね



本日はこの辺で~φ(.. )

物件案内でチェックすべきこと



2月に入りまして新年度に向けての動きが始まりましたね

賃貸ですと学生さんや新卒の方がアパートやマンションを探していますし

貸店舗やテナントでも同じような動きがあります



実際に物件を見る時、そこまでちゃんと見てなかった!なんてことがないようにしないといけません

「ガスコンロがついてないから買わないといけない

「駐車場が近くにないなんて知らなかった

「ゴミステーションが遠い!


などなど・・・

入居前に知っておけば、判断も変わったかもしれないですね



大まかにくくると

①設備のこと

②お金のこと

③周辺(隣なども含む)のこと


を物件案内のときにきちんと確かめる必要があります



①設備のこと

いっぱいあるので自分が気になったことを聞いてみた方がいいと思います

お風呂のお湯は給湯なのか?水と混ぜて出すタイプなのか?

ガスが使えるのか、オール電化なのか?

自分が今使っている洗濯機や冷蔵庫、食器棚は転居先でも使えるのか?

大きさなどはある程度把握しないといけませんね

ワタナベはやはりウォシュレット付トイレは欠かせないですし

できれば追い炊き機能付き風呂がほしいな~っていうのはありました


②お金のこと

以前ブログでも言いましたが、礼金とか敷金とか

初回に取られるお金が結構あります

物件によってかなり違うところもあります

クリーニング代、鍵交換代、セキュリティ管理代など

最近では様々なネーミングで初回にお金を取られるので

初期費用で比べるためにも見積もりしてもらった方がいいですね



③周辺のこと

駐車場が敷地内に備わっているのか、家賃に含まれているのか別なのか

新潟は車社会なので大きな問題です

ファミリーは2台持っているのも一般的なので 特に考慮が必要ですね

また お隣さんがどんな家族構成なのか

周辺にどんな施設があるのか(夜、騒がしいエリアもありますしね)

ゴミステーションや自転車置き場なんかもチェックが必要かもしれません



ワタナベ的には物件案内のときに以下のものを持参いただくと賢いと思います


①カメラ(スマホでももちろんOK)

②メジャー(かたいやつ)

③(この時期は)ホッカイロ


③は物件案内の場所は当然エアコンなんて入っていないので

靴も脱いだりしますし かなり寒いです

なのであったかい格好をしてきた方がいいと思います



あとはもう④決断力ですね!!

物件は『ご縁』です

あくまでその時空いている、だけですので

明日なくなっているかもしれないし 逆も然りです



「縁がなかったんだわ~」

で諦められるならいいんですけど

賃貸に限っては思い立ったらが吉だとワタナベ的には思います



本日はこの辺で~~~φ(.. )

寺尾上3丁目売地(セットバックとは?)



西区寺尾上3丁目 坂井輪中学校の裏手に売地があります

NCM_0119

現状は更地になっており、隣近所も家が建つ住宅街と言えます

寺尾駅からは徒歩6~7分ほど

西区役所があり、坂井輪図書館が近くにあります

学校が近い、役所が近い、交番も近いですね

子育て環境には適しているところです



こちらの売買価格は500万円です

詳しくはSUUMOへ

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=040&bs=030&nc=84478109




相場からいってとてもお安い価格で出しています

安い理由はもちろんあります

SUUMOにも掲載しておりますが、こちらは建物建築時

「セットバックが必要」な土地なのです





・・・当たり前のように使っておりますが

”セットバックって何?”という方も多いのではないでしょうか



セットバック=敷地後退 という意味です

この土地は「敷地を後退しなければならない」土地という意味です

何故そんなことをしなければならないのか



こちらはこの土地の目の前の道路↓

前回話題になりましたが「前面道路」の写真です

NCM_0117

この道路、幅員は4M弱になります

4Mっていうと、車がギリギリすれ違えるか否か…という幅です

前面道路が狭い=火災などの天災や事故の際のリスクが高い

というのも前回のブログで説明しました


このリスクを減らすために

今後こちらの売地に建物を建てる場合には

『道路の幅を広げるための措置をしなければ建てちゃだめですよ~』

という建築基準法が定められているのです



そもそも4M以上の道路にしなければいけない、というのは

車社会になってきてからのここ50年くらいの話です

それまでに存在する古い道路をすべて4M以上に整備しなおすのは

現実的に不可能なわけですが

これから建つものについてはこのような新しいルールを設けているのです

ですから世の中には狭い道なんていっぱいあるわけですが

それは古くからず~~っと建っているからそうなるわけで

それらを壊してまた同じものを建てることは建築基準法違反でできません



じゃあセットバックって具体的にどうするのか、といいますと

広い道路をつくるために

ご自身の土地の一部を「道路」として提供しなければならない

ということになります


もちろん「無償で」です

ちなみにこの土地は約48坪ですがそのうち何坪分かは「道路」にしないといけないので

実質、お家が建てられるのはもう少し狭いスペースになってしまうのです

これが「セットバックがあるために土地価格が(相場より若干)安い」という理由です




ただし、国のルールに従って「無償で」土地を提供してあげてるのに

そこに固定資産税などの税金がかかるのはあんまりにもヒドイので

セットバックした分は非課税となる場合もあります



セットバック部分の土地は「最初からなかったものだ」と考えることもできますし

「納得できない!!」と思うかもしれません

それは個人の考えですが

建築条件が付くと何もかもが悪い、ということではないので

きちんと理解いただければいいな~と思いますね



本日はこの辺で~~~φ(.. )










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