新潟司商事のblog

私たち新潟司商事(株)は、1968年に生まれた新潟市中央区の歴史ある不動産会社です。 不動産物件の紹介を中心に、役立つ不動産情報や日々のぼやきなどお伝えします!

経営

駐車場整備のお金


先日1つ 管理している駐車場の閉鎖が決まりました

オーナーさんが建物を建てるためです





駐車場のメリットともいえるのですが

住戸(マンションやアパート)と違って 駐車場はオーナーさんの意思で

比較的ラクに実行できます


簡単に言うなれば 

住む場所を奪う権利はオーナーにないけれど

駐車場程度なら、まぁ・・・

というのが法律的な見解です


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※沼垂東2「東陽スカイマンション」駐車場 1台7,560円 空きあります!


相続などで使わない土地を貰い受けることもあるかと思いますが

駐車場にしておくことで 以下メリットがいくつかあります



1.収入を得られる

当然ですが 駐車料を毎月もらえますよね


2.税金を支払える

持っているだけでも固定資産税などがかかります

何もしなければ 毎年マイナスになりますから

駐車場にすればメリットですよね


3.売却しやすい

最初に話した通り 使いたくなった時にトラブルが少ないです

買手が見つかった時に

退去手続きに手間と時間と、お金がかかりません




デメリットとしては

1.維持費用がかかる

駐車場ラインを引いたり 看板を立てたり

初期費用がかかります

10年くらいすると いろいろ劣化してくるので

ラインを引き直したりすることもあります



2.管理するのが面倒

これは住戸と一緒ですが 

賃料を滞納したりする人が現れたり

何らかの迷惑行為を行う人がでたりするかもしれません




ただし デメリット2.は管理会社に依頼すれば解決します

当社であれば だいたい賃料の5パーセント程度の管理料を払えば

募集~契約~維持管理~口座管理~解約まで すべて管理します

月5千円の駐車場なら250円、1万円なら500円ですね

1台あたりになりますから

10台あれば毎月2,500円、5,000円ということです

毎月、手数料を引いた分が定期で入金されることになります

オーナーがすることは 特にありません

毎月 通帳記帳して帳簿をつけて管理したり

ゴミ拾いに行ったり 滞納者をとりたてたり・・・

そういった煩わしさが省けるので 安いと考える人が多いようです






「こんな場所に駐車場なんて需要ないでしょう」

と思ってあきらめている方もいますが

意外と!?人気がでるかもしれません



ワタクシの経験則ですと

こんな場所は間違いなく いけます!



①住宅密集地


②昔ながらの立地
(新規開拓した宅地などではなく、昔からの商店街があったり歴史のある場所)


③近くに保育園や学校、老人ホームがある



①②はなんとなくわかると思いますが

③は施設に”従業員用の”駐車場がない場合が多く

また従業員も多いので どうしても足りなくなるようです

小型のバスなどを置いたりする必要もあるようで

スペースはいくらあっても足りない!という状況が多いようです





最初の費用が肝心ではありますが

一度軌道に乗れば比較的あとは放っておいても 安定収入になります

心当たりがあれば 一度是非ご相談いただければと思います

本日はこの辺で~φ(.. )


新潟司商事
025-247-4206
n-tukasa@d8.dion.ne.jp











愛がある賃貸住宅とは



朝の情報番組をみていると

騒音問題とか ゴミ屋敷とか ペット云々とか

そんなご近所同士でのトラブルが多くみられます

あんなのを朝から見ていると やんなっちゃいますよね



双方の言い分はあるにせよ

もしも もっとご近所同士で会話したりする機会があったのなら

具体的には もう少し お互いの生活環境や家庭事情を知っていたら

お互い人間なんですから 裁判になったり 大きな事件になることはないのでは?と

思わずにはいられないですよね



だって 自分の友達のペットが少し騒いでいたところで

殺意を覚えるほど イラついたりはしないと思いますし

そのペットがどういう事情で飼われているか知っていれば

それだけで心持がかわることもあるはずです

(捨てられた子犬を拾ったのかも!実は人懐こくてかわいいかも!)



持家のご近所でさえこの調子なのですから

当然 賃貸アパートやマンションの住人同士なんて 

会話はおろか 顔を合わせたこともない人も多いと思います


ワタクシも今まで賃貸に住んできましたが 

隣が男か女かぐらいしか知りませんでした



得体のしれない人の部屋から トントントン・・・と音が響いたり

笑い声が聞こえたりすれば そりゃあ 怖いしなんか不愉快です

結局 騒音問題や近隣トラブルって

周辺とのコミュニティが希薄すぎる結果なんだと思います

(もちろん 異常な爆音とか 悪意のあることをする変な輩もいるのは事実ですが)



この問題点に着目し 見事 空室率27%の賃貸マンションを2年で

120人の入居待ちを出す人気物件になりあげた方の本
大家も住人もしあわせになる賃貸住宅のつくり方

「大家も住人もしあわせになる賃貸住宅のつくり方」(青木 純著)

ど~っと読んでみました

あっという間に読めました



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事例が東京なだけに そのまま新潟で使えるか・・・といえば

そうはならないのは良くわかっています

その上でも いろいろと参考になることがありました


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上↑の右写真がいわゆる リフォーム前の空室だらけのお部屋

よく見ると 右の壁は日焼け?や長年のシミが残っています

たしかに このページの問いかけのあるように

この部屋は自分が大家でも住みたいとは思えないです・・・




今まで(というか、現状の賃貸住宅の流れ)だと

次の人が使う部屋を 前の入居者がキレイにする形をとっています

これは 「使った分きれいにしなさいよ」「壊したらなおしなさいよ」という意味で

筋は通っています

ただ その直し方を”入居時の元通りに直す”というのは ”!?”と思う部分もあります

使えば使うほど どうしても老朽化してしまうので

がんばっても「新品同様」にはなりえないです

なのに たとえば築20年の賃貸マンションであれば

20年前の内装に戻していくわけですから

時代に合わなくなってくるのは当たり前です

それに なんで次の人のために自分がキレイにしなければならないの???

・・・という気持ちになってしまうという方も多いようです




だから お金をかけて 最新設備をいれてリフォームすれば

当然 入居者も選んでくれますが

何せ何百万単位のお金がかかります 大家は負担が大きい!

それに とりあえずキレイにしたところで 入居者が選ぶとは限らない!



どちらもハッピーになる方法はないのか?

窮地に追い込まれた大家が考えた策が「壁紙が選べる」賃貸というアイデアです

割と誰でも思いつきそうなアイデアですが 

金銭的な面の仕組みを工夫し 大家と入居者で最小限にとどめ

新しい入居者本人が 壁紙を選ぶので 

従来の流れとはまったく逆になります

さらに・・・

不可抗力(だと思います)で大きなメリットをもたらしました



それが「隣人(同じ賃貸マンション住人)とのコミュニティ」です




内装や家にこだわる=自分のライフスタイルにこだわりがある=オシャレな人、楽しく生きたい人

が集まった結果 活動的な入居者同士がうまくコミュニティを作っていって

大家の意図しないところで 口コミなどでこのマンションが話題になっていったそうです

もちろん 大家も協力的でなければ どんどんと広がることはなかったのですから

著者の方のアイデアや新しい動きに敏感な若い大家である、というのも大きな要因です

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結果だけならべると 魔法使いのように聞こえますが

やっていることは かなり地道です

それに 最初はやはり借金しててでも初期投資が必要ですから

大家はかなりリスクを伴います

この写真はマンションの屋上のようですが

これも 入居者が使えるように 東屋を作ったり 安全管理しなければならないので

お金&労力はかなり大変です

正直 入居者にそこまでしてあげないといけないの??という考えもあります

だって 何もしなくても 家賃は変わらず入ってくるのですから




入居者集めやPRも SNS等を駆使して情報発信している分

新潟のような地方都市では 若者も少ないですし そもそもの人口(=ターゲット)が少ないですので

このように2年で成功 とはならないと思いますが

地域活性にもつながり 古い空家対策としても斬新で

とても面白い仕組みだと思いました





現状のスタイルはもう古いのかもしれない

常にそうは思っていますが この賃貸住宅の一連のルーティンを変えるのは

とても大変!という現実




・・・どうしていくべきか 考える日々です




本日はこの辺で~~~φ(.. )

















女性経営者の苦悩に共感。



「マタハラ」が最近巷で話題になっていますね

マタハラは一般的な「パワハラ」「セクハラ」と違い

同性の、しかも同僚からされるという点

メンタル的にきっついんだ!というような話をテレビでやっていました



女性がそういった特有の差別や権利を主張する様子は

個人的にあまり好きではありません

正しいのかもしれないですが それをいいことに

過剰にエラそうだったり 鼻につくかんじだったりするのが好かんからです

自分も女性だから、というのが逆にそう思わせるかもですね




しかし実績や経験が伴っている人の言葉というのは

やっぱりそれなりに説得力があります



こちらの女性社長さんは私がこの化粧品を知っているというのもあって

起業までのストーリーはなんとなく存じ上げておりました


ほぼ全員定時退社で年商約60億円稼ぐ会社の秘密


よくあるサクセスストーリーではあるのですが

この記事を読んで 女性経営者としての苦悩がよくわかりました

ただ早く帰って育児休暇をとれていっぱい休めればいいのではない!

やりがいや社会のとつながりがないと、どんなに待遇が良くても力を発揮できないのです


売上好調、残業ほぼゼロなのに社内が暗くなった理由


ノルマに縛られた仕事を経験した人ならば

ない方がきっと楽になれる!と思うのは当然の思考

でもだからといって何の目標もなくなれば

逆にもっと社員のモチベーションが下がってしまう!という悲劇

「仕事ができる人(営業力の高い人)」≠「経営者」

ということがよくわかりますね

売上を上げればみんなそれで全部解決!ってわけではないんですね



・・・そこまでしなければいけないのが「社長さん」なんですか!

経営者という職業について「総合力の必要な専門職」なんだな、と思いました



本日はこの辺で~~φ(.. )
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